Valore di un terreno non edificabile al mq: guida al calcolo

Cosa si intende per terreno non edificabile: significato

Un terreno non edificabile è un’area che, secondo gli strumenti urbanistici comunali e gli eventuali vincoli presenti, non può essere utilizzata per l’edificazione ordinaria di abitazioni, edifici civili o fabbricati produttivi. Questo non esclude, in alcuni casi e nel rispetto delle norme locali, la possibilità di realizzare manufatti o fabbricati strettamente funzionali all’attività agricola o ad altri usi ammessi dalla destinazione urbanistica. A differenza di un terreno edificabile, un fondo non edificabile non possiede le autorizzazioni o le caratteristiche necessarie per permettere l’edificazione.

Qual è il valore di un terreno agricolo al metro quadro?

Il valore di un terreno agricolo al metro quadro non è fisso, ma varia in base a diversi elementi: zona geografica, qualità del suolo, destinazione colturale, accessibilità, presenza di acqua, pendenza, dimensione del fondo e vicinanza a strade o centri abitati. In generale, un terreno agricolo semplice o marginale può avere un valore molto basso, anche inferiore a 1 €/mq, mentre terreni più produttivi, irrigui o destinati a colture specializzate possono raggiungere valori sensibilmente più alti.

Per avere un primo riferimento si possono consultare i Valori Agricoli Medi (VAM), che indicano valori medi per provincia, regione agraria e tipo di coltura. Tuttavia, i VAM non rappresentano sempre il prezzo reale di mercato: sono valori indicativi e devono essere integrati con l’analisi delle compravendite recenti, delle caratteristiche specifiche del terreno e della domanda locale.

Ad esempio, due terreni della stessa superficie possono avere valori molto diversi se uno è facilmente raggiungibile, pianeggiante e irriguo, mentre l’altro è isolato, in pendenza o soggetto a vincoli ambientali. Per questo motivo, il prezzo al mq va sempre calato nel contesto specifico.

Quali tipologie di terreni non sono edificabili?

Possono rientrare tra i terreni non edificabili, a seconda della destinazione urbanistica e dei vincoli applicabili, diverse categorie di aree. La verifica va però sempre effettuata tramite il Certificato di Destinazione Urbanistica e gli strumenti urbanistici comunali, perché l’uso attuale del terreno non coincide necessariamente con la sua edificabilità.

Tipo di terreno	Descrizione
Spazi Incolti	Non adibiti alla semina per la coltivazione di cereali, ortaggi e foraggere ma potenzialmente destinabili all'uso agricolo
Aree con Instabilità	Terreni con instabilità del suolo
Terreni in Pendenza	Aree con pendenza troppo elevata
Aree Protette	Designate come parchi nazionali, riserve naturali, aree protette, riserve della biosfera e siti di interesse archeologico o storico
Terreni Vincolati	Soggetti a vincoli urbanistici, paesaggistici, ambientali, storici, artistici e archeologici imposti da autorità locali, regionali o nazionali
Terreni Non Urbanizzabili	Non adeguatamente serviti da infrastrutture come strade, rete idrica e sistema fognario
Aree Pubbliche	Adibiti a parchi, strade e altre infrastrutture pubbliche
Aree di Allevamento	Dedicate ad attività di allevamento e pascolo
Concimaie	Aree destinate al deposito di concime

Per verificare se un terreno sia edificabile o meno occorre consultare gli strumenti urbanistici comunali e, soprattutto, richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica presso il Comune. Il CDU indica la destinazione urbanistica dell’area, gli eventuali limiti all’attività edificatoria e i vincoli applicabili.

Come si calcola il valore di un terreno non edificabile al mq?

Per calcolare il valore di mercato di un’area non edificabile si utilizza la seguente formula:

Valore di mercato = superficie del terreno × prezzo al metro quadro

La superficie del lotto rappresenta l’area complessiva del fondo, espressa in metri quadrati. Il prezzo al metro quadro, invece, corrisponde al valore corrente di beni simili nella stessa zona geografica.

Facciamo un esempio pratico: supponiamo di voler calcolare il valore di mercato di un terreno di 500 metri quadrati situato in un’area in cui il prezzo medio è pari a 10 euro al metro quadrato.

Applicando la formula, il valore di mercato del terreno in esame sarà quindi pari a 5.000 euro.