Disdetta del contratto di affitto 4+4: come farla in modo corretto

Come e quando si effettua la disdetta di un contratto 4+4?

La disdetta si comunica per iscritto (raccomandata A/R o PEC) con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza.

Prima scadenza (4° anno): può inviarla solo il locatore e deve indicare il motivo a pena di nullità. Seconda scadenza (8° anno): può inviarla qualsiasi parte, senza motivazione. Contenuto minimo: estremi del contratto, immobile, data di scadenza e data di rilascio.

Esempio pratico: scadenza 30/06 ? invio entro 31/12.

Se tardiva: scatta il rinnovo automatico (altri 4 anni alla prima scadenza). Nella seguente tabella offriamo un quadro completo dei vari scenari e di cosa occorre fare. Per i modelli e fac simili puoi consultare la pagina su come chiedere la disdetta come locatore o inquilino.

Quanto costa la disdetta di un contratto di affitto?

Dal punto di vista civilistico, inviare la disdetta o il recesso di un contratto di affitto 4+4 non comporta un costo fisso obbligatorio, salvo quello materiale del mezzo utilizzato per la comunicazione, cioè il costo della raccomandata A/R oppure l’eventuale utilizzo della PEC. Se la comunicazione è redatta autonomamente, quindi, la spesa può essere minima e limitata all’invio.

Recesso dell’inquilino per gravi motivi (art. 3, c. 6)

Il recesso di un contratto di affitto 4+4 da parte del locatario può avvenire in qualsiasi momento, per gravi motivi (oggettivi, imprevedibili e indipendenti dalla volontà del conduttore), dandone comunicazione al locatore almeno 6 mesi prima della data in cui intende lasciare l'immobile.

L’inquilino deve necessariamente indicare nella lettera di disdetta del contratto di locazione una valida motivazione. Affinché possa essere considerata valida, la motivazione che lo porta a voler disdire l’accordo locatizio deve dipendere da eventi o situazioni oggettivamente impeditivi, indipendenti dalla sua volontà e non prevedibili al momento della stipula del contratto di affitto 4+4.

Deve trattarsi di motivazioni che renderebbero gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio a livello economico, materiale o psicologico, come per esempio:

perdita dell’impiego con conseguente impossibilità di provvedere al pagamento dei canoni di locazione;

trasferimento della sede di lavoro;

gravi criticità strutturali, architettoniche e impiantistiche che rendono l’immobile insalubre, poco sicuro o pericoloso;

sopravvenuta invalidità o infermità che gli impedisce di fruire adeguatamente dell’immobile;

Tali motivazioni devono essere debitamente specificate nella lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 che il locatario è tenuto a inviare al locatore a mezzo raccomandata o PEC almeno 6 mesi prima della data in cui prevede di lasciare l'immobile.

Come funziona la disdetta del contratto di affitto 4+4 per il locatore?

Info e modulo

Il locatore non può recedere anticipatamente da un 4+4: può solo negare il rinnovo alla scadenza. La decisione va comunicata all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso e, alla prima scadenza (4° anno), deve essere motivatamente indicata a pena di nullità ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998.

Secondo quanto sancito dall’articolo 3, comma 1, della suddetta legge numero 431 del 9 dicembre 1998, il locatore può presentare la lettera di disdetta del contratto di affitto 4+4 per necessità di:

disporre dell’immobile per se stesso o per un congiunto fino al secondo grado di parentela;

destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, culturali o di culto;

eseguire indispensabili interventi di ristrutturazione o ricostruzione, che sarebbero ostacolati dalla presenza dell’inquilino nell’immobile.

L’omessa indicazione della motivazione rende nulla la disdetta del contratto di locazione.

Il locatore non può, quindi, disdire il contratto prima della scadenza, a meno che il locatario risulti essere inadempiente rispetto al pagamento dei canoni di affitto. In questo caso è assolutamente legittimato a sciogliere il contratto di locazione e avviare una procedura di sfratto tramite il tribunale.